广东省梅州市的楼市“风起云涌”。

作为一个经济、交通均欠发达的四线城市，近年来却备受品牌房企的瞩目。奥园、保利、融创、敏捷及富力等多个品牌房企均悄然入驻。不足三个月的时间，“地王”新高再度被刷新。不仅如此，在品牌房企如日中天的竞争中，梅州市的招拍挂也频频“破亿元”。

此外，《中国经营报》记者在走访过程中了解到，作为一个不限购的四线城市，虽然没有高压的楼市环境，但仍有不少项目存在问题。在住建局的官网上，不少业主投诉保利江南和府项目存在预售证未批先售等违规现象，项目销售人员称此事属特例。在奥园梅江天韵项目记者尝试了解五证一书公示情况，然而其销售人员称不予公示。

然而，就在多楼盘现“销售乱象”的同时，梅州楼市正在不断的涌入“新势力”，房价也直线上扬。梅州市为何频频受到众多品牌房企青睐？这背后有哪些价值优势？带着这些疑问记者实地调研，试图起底这“暗流涌动”的梅州楼市。

品牌房企“争地战”

近几年，众多品牌向梅州蜂拥而至。

2015年，奥园进驻梅州拿地建设奥园·半岛一号项目；2016年6月恒大拿地进驻，建设恒大御景半岛项目；2017年初，保利落子梅州，拍下梅州江南PM-B16074地块，建设保利江南和府项目；同年9月30日，敏捷地产以4.3亿元竞得梅州梅县区商住用地，首次进入梅州。

这意味着，在近三年的发展过程中，作为四线城市的梅州，也逐步发展成为众多品牌房企争夺的“聚宝盆”。

有分析指出，随着一二线城市严控，开发商拿地难度空前加大。一二线城市的外溢需求，一定程度上带动了部分三四线城市的当地行情，刺激了开发商拿地热情。而对于开发商自身而言，尽管资金压力逐渐显现，但由于库存去化效果较好，企业拿地的需求比较迫切，因此，选择投入少、风险低的三四线成为必然。

事实上，梅州的房价，也在近两年有了“突飞猛进”的上涨。数据显示，2016年梅州城区商品房销售成交均价高达5345元/平方米，同比2015年1~11月的4998元/平方米，涨幅约为6%。

2017年梅州城区均价更是“高冷”， 从9月至12月的梅州城区房价动态表上可以看到，梅州城区均价在8000元/平方米以上的楼盘有10个，最高的已破万元大关。其中江南均价为8042.9元/平方米，江北则为8321.03元/平方米，梅县区稍低，但也到了6213.64元/平方米。

新楼盘近一年的涨幅与“地王”频现不无关系。

2017年梅州拍出“天价地王”，保利以13.8284亿元总地价刷新了梅州招拍挂的地价纪录。8月29日，保利集团以楼面地价4201元/平方米、土地单价11595 元/平方米（772万元/亩）、总地价13.8284 亿元竞得，溢价率高达176 %。成交总价及楼面地价均刷新该区域土地成交纪录。

此外，在9月28日，敏捷地产也以总地价4.2913亿元、楼面地价2566元/平方米竞得梅县区扶大高管会所里村PM-B17056号块地，值得注意的是，该地溢价率高达224.3%。

楼盘违规销售

记者在梅州各楼盘项目走访发现，由于该地区楼市政策并无被限价或限购，与一二线城市高压的楼市政策不同的是，此地购房投资环境较为宽松。随着众多品牌房企拿地进入白热化阶段，违规售楼乱象却屡屡曝出。

日前，记者在住建局官网了解到，保利江南和府曾存在预售证未批先售的违规情况。

据住建局官网举报内容称，侯先生在今年2月22日与保利江南和府·江南苑签订了4栋A单元的《认购书》，但截至3月底也没收到任何销售签合同的电话。他在住建局官网上也没查到4栋A单元的信息。

住建局在接到举报后调查发现，保利江南和府确实存在未取得商品预售证，以认购形式向购房人擅自预售的违规行为。对此，梅州市住建局责令保利（梅州）房地产开发有限公司进行整改，并立即停止该项目违规预售行为，对已违规收取的款项，及时退回业主。

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